朋友发来一张截图，问我敢不敢信。
青岛西海岸那个著名的维多利亚湾，一套89平的房子，挂牌价65万。 我揉了揉眼睛，没看错，单价七千三。 记忆猛地被拽回五年前，同样的户型，中介电话里热情洋溢的报价是：“哥，这套性价比超高，到手只要一百二十万！ ”
五年，五十五万。 这不是腰斩，这是脚踝斩。
更扎心的还在后面。 翻看记录，发现那套房源的历史挂牌价像坐上了没有安全带的跳楼机：2020年春天，125万；2021年底，98万；2023年中，80万；现在，65万。 每一次降价，可能都是一个家庭资产缩水的叹息。 而在一些本地论坛里，蓝谷片区甚至有商业产权的房源挂出了2813元/平米的“神话单价”，一套百平米总价不到三十万，被网友戏称为“比车位还便宜”。
青岛的房价，到底怎么了？
先说那个跌得最狠的维多利亚湾。 本地人提起它，往往会叹口气：“房子太多了。 ”这话一点不假。 整个西海岸新区，在过去十年里就像一台开足马力的造城机器。 光是2013年，黄岛区的住宅用地就卖出去接近300万平方米，盖起了密密麻麻的楼。 到了今年初，整个西海岸的商品房去化周期，官方数据显示要整整36个月。 意思是，就算一套新房都不再盖，现有的库存也要卖三年。
房子比人多，价格怎么挺得住？
但这还不是故事的全部。 当年冲着“一线海景”、“投资洼地”口号冲进去的，很多并不是真想住那儿的人。 早上七点从市区开车过去，晚上七点再开回来，通勤能把人熬干。 规划里漂亮的学校、商场，落地速度总比宣传册上慢几拍。 一位前年入住维多利亚湾的业主在视频里吐槽：“买菜得开车二十分钟，孩子上学的事，还在‘推进中’。 ”当海景的新鲜感褪去，留下的是生活实实在在的不便。 投资客开始撤退，留下的房子租不上价，也卖不动，只能一次次调低心理预期。
这种冷，并不均匀。 同样是青岛，市北区一个新开的改善盘，去年底开盘均价三万八，今年三月推出的楼座悄悄涨到了四万一，照样有人排队交资料。 李沧区一个地铁口的老牌学区房，八十多平的两居室，挂牌价稳稳站在二百二十万上下，看房的人没断过。 还有张村河边上几个高端项目，靠着实打实的精装标准和园林设计，价格硬是没松口。
冰火两重天。 热的那些地方，要么是市区核心地段，医院、学校、商场就在楼下；要么是真正有产业导入的新区，比如高新区西片区，因为“中国康湾”的规划落地和地铁开通的预期，房价反而有了支撑。 冷的那些，往往是画了一个巨大而遥远的饼，但吃进嘴里，还需要太久时间。
再看看胶州的上合示范区，命运类似。 高峰期新房卖到一万二，现在二手次新房，六千五就能淘到不错的。 规划的国际范儿还没完全显现，周边的生活气息先要靠时间来养。 一位在那里买了房的年轻人说：“当时觉得是潜力股，现在感觉像长期定存，还是利息不确定的那种。 ”
市场的耳光，专打不切实际的预期。
去年下半年，青岛跟着全国步子，把执行了多年的限购、限售政策都放开了。 效果呢？ 贝壳研究院的数据显示，政策出来后第一个月，二手房新增挂牌量涨了三四成。 想卖房的人多了，但除了少数核心区的紧俏户型，大部分房子的成交价并没有起来，只是让买家有了更多挑挑拣拣、讨价还价的余地。
现在去青岛的售楼处，能感受到一种微妙的氛围。 远郊大盘的销售顾问，会极力跟你计算月供有多低，首付分期有多灵活。 而市区好地段的楼盘，销售的话术则是：“我们这个板块，土地快没了。 ”一边是求生欲，一边是优越感。
所以，别再笼统地问“青岛房价跌了吗”。 该问的是：“哪里的房子在跌，为什么？ ”
那些跌得凶的，几乎都踩中了几个雷：供应量大到离谱、前期靠投资炒作拉高、承诺的配套严重滞后、居住功能存在短板。 而还能站住的，要么是占据了不可复制的城市资源，要么是产品本身做到了极致，让人愿意为品质买单。
这是一个残酷的筛选过程。 它逼着所有人重新思考，房子到底是什么。 是炒作的筹码，还是一个安放生活和家庭的地方？ 当潮水退去，前者搁浅在沙滩上，后者则需要更坚固的基石。
最近和一个在青岛卖了十年房的中介老陈聊天，他的话很直白：“以前闭着眼睛卖，哪个概念火推哪个。 现在不行了，我得先问客户，你买来干嘛？ 自己住，我带你去看通勤方便、菜市场近的。 钱多图舒服，我手里有几个真高端的盘。 要是还想抄底投资……”他顿了顿，摆摆手，“我劝你再想想。 ”
数据不会撒谎。 国家统计局每个月发布的70城房价指数里，青岛的二手房价格已经连续下调了很长时间。 但具体的痛苦和坚韧，都藏在一个个不同的小区名背后。 维多利亚湾的七千三，和浮山后某个小区的四万二，存在于同一个城市，同一个月亮下。
这或许就是当下最真实的图景：普涨的狂欢早已散场，取而代之的，是一场针对价值的公开审判。 每一个楼盘，都要走上法庭，接受来自居住便利、通勤成本、教育资源、商业活力乃至邻里氛围的严厉质询。 法官，是每一个攥着血汗钱、越来越谨慎的普通人。
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